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1) ¿Qué son los créditos hipotecarios?

Créditos hipotecariosLos créditos hipotecarios son los desembolsos de dinero que las entidades financieras les entregan a los clientes en forma de préstamo para que puedan financiar hasta el 70% o 80% de la compra y construcción de su vivienda, bienes inmuebles, terrenos, o locales comerciales. En los créditos hipotecarios el mismo bien que se financia sirve de garantía del pago del préstamo, lo cual le permite al cliente beneficiarse de una menor tasa de interés y mejores condiciones de pago, con plazos de hasta 15 o 20 años. Los créditos hipotecarios son contratos entre una entidad financiera y un cliente, en donde el primero se compromete a la entrega de un monto de dinero, y el segundo a pagar el capital más los intereses, a un plazo y sistema de financiación previamente acordados.

2) Usos y aplicaciones de los créditos hipotecarios:

La principal aplicación de los créditos hipotecarios es la financiación de bienes inmuebles y en especial para la compra de vivienda nueva, pero debido al menor costo de la financiación originado por el bien que se deja en garantía al Banco, se permite la reutilización del monto inicialmente aprobado, una vez este se ha cancelado, con el fin de que se destine el dinero para la libre destinación como la remodelación del mismo inmueble o como capital de trabajo en los locales comerciales. Igualmente, la cartera de los créditos hipotecarios puede ser comprada por otro Banco, haciéndose responsable de su recaudo y con un descuento de su valor para que sea atractivo hacerlo. Cuando se compra una vivienda que se encuentra hipotecada, la responsabilidad principal de sanear y liberarla está a cargo del vendedor, pero existe la figura de negociar o ceder con el comprador los créditos hipotecarios.

3) Tipos de créditos hipotecarios:

De acuerdo con el tipo de cliente, los créditos hipotecarios se pueden clasificar en créditos individuales de vivienda y créditos para los constructores. Dependiendo del sistema de financiación, los créditos hipotecarios se clasifican en créditos a cuotas fijas durante toda la vida de la financiación, créditos de cuota inicial mínima y luego de montos mensuales crecientes, o créditos de cuota inicial alta y luego de montos mensuales decrecientes. Según el tipo de bien inmueble que se financia, los créditos hipotecarios pueden destinarse para vivienda nueva, vivienda usada, remodelación de la vivienda, compra de terreno, financiación de local comercial, vivienda de interés social subvencionada por el gobierno. Los créditos hipotecarios pueden exigir el ahorro programado previo a la solicitud del préstamo, de un determinado monto de dinero utilizable como cuota inicial para la compra de la vivienda y medio para verificar la capacidad de pago y disciplina del cliente.

4) Características de los créditos hipotecarios:

Los créditos hipotecarios son contratos reglamentados por la ley en el que se obliga una de las partes a dar como garantía de pago el inmueble adquirido hasta que se cancele la totalidad de la financiación realizada, permitiendo durante ese lapso de tiempo el uso del inmueble por parte del deudor. Los plazos de financiación de los créditos hipotecarios se encuentran en su mayoría entre los cinco y quince años, las tasas de interés de los créditos hipotecarios tienen por lo general un componente variable relacionado con la inflación al cual se le adiciona unos puntos de porcentaje fijos, los sistemas de amortización de los varían pudiendo ser de cuota fija, cuota ascendente o cuota descendiente en el tiempo sea mensual o anual. El monto máximo de los créditos hipotecarios no superarán en forma general el 80% del valor comercial del bien inmueble que sirve de garantía, a la vez que dependerá de la capacidad de pago del solicitante.

5) Beneficios:

Para la entidad financiera, los beneficios de los créditos hipotecarios serán el desembolso del dinero por el cual obtienen un ingreso por comisiones e intereses, así como el menor riesgo de no pago por parte del deudor, al encontrarse garantizado con el mismo bien que se financia. Para el cliente o deudor de los créditos hipotecarios, los beneficios serán el poder adquirir su vivienda o local comercial, el obtener una financiación de largo plazo y con menores intereses respecto de los créditos comerciales tradicionales, y en algunos casos poder deducir de los impuestos el pago de la financiación e intereses. Cuando los intereses de los créditos hipotecarios son bajos y las viviendas que se adquieren se valorizan, se convierten los créditos hipotecarios en una alternativa y fuente de inversión. Igualmente, los créditos hipotecarios pueden beneficiarse de políticas de subsidio, en tasa de interés o en capital para la cuota inicial de la vivienda, otorgadas por los gobiernos a ciertos sectores económicos en determinadas épocas.

6) Importancia de los créditos hipotecarios:

Los créditos hipotecarios son muy importantes para la economía y finanzas de las personas, constructores, y comerciantes, ya que les facilita el dinero necesario para poder construir su patrimonio, sea en la compra de la vivienda o del terreno o del local para su negocio. Para los gobiernos, el sector de la construcción genera empleo y desarrollo, y los créditos hipotecarios permiten al sector de la construcción su crecimiento y venta de sus proyectos, al otorgarles financiación y capacidad de compra y pago a los clientes.

7) Diferencia entre los créditos hipotecarios y los de libre destinación:

Los créditos hipotecarios utilizan la garantía hipotecaria y personal para el pago de la financiación realizada, mientras que los créditos de libre destinación solo la garantía personal y en algunos casos de un codeudor solidario. Por tal motivo, los créditos hipotecarios son más económicos para el cliente y para el Banco más seguros y confiables. 

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